050 551 4115 anna@annatoppinen.fi
Anna Toppinen Facebookissa Anna Toppinen Instagramissa Anna Toppinen Twitterissä
”Intoilua” arjesta ja asuntomarkkinasta
– blogini, ole hyvä!
Annan blogi

Keväällä käy asuntokauppa – totta vai tarua?

Usein väitetään, ettei kevättä parempaa aikaa myydä ja ostaa asunto olekaan. Tähän on helppo uskoa, kun seuraa kuinka paljon asuntoja tulee keväällä markkinoille.
Meillä kävi huhtikuussa 2018 kauppa ennätysvilkkaana etenkin Helsingin kantakaupungissa.

Kun asunnon laittaa myyntiin keväällä, saa helposti ajoitettua muuton kesään/alkusyksyyn. Keväällä on valoisat illat ja näytötkin on helpompi järjestää, kun voi illallakin nähdä asunnon ikkunoista ulos. Talojen pihat puhkeavat nekin keväällä loistoonsa. Omakotitalojen ja rivitalojen paras myyntiaika ajoittuu kevääseen ja alkukesään. Me välittäjät olemme ilolla todenneet, että tunnelma asuntonäytöillä on keväällä ja alkukesästä leppoisampi kuin esimerkiksi marraskuun pimeydessä ja räntäsateessa. Kun tarjonta lisääntyy ja monipuolistuu, löytyy uusi kotikin juuri keväällä helpoiten.

Asunnon myyntiä suunniteltaessa on hyvä muistaa, että asunnon sijainti ja asuntotyyppi vaikuttavat myyntiaikaan. Myyntiaikaan vaikuttaa myös se, kuinka hyvin asunnon hinnanasetanta on onnistunut. Kaikkien tilastojen valossa on selvää, että Suomen kaupunkien joukossa lyhimmät myyntiajat ovat Helsingissä ja pisimmät Porissa.

Miten myynti kannattaa aloittaa?

Kutsu ihan ensiksi asuinalueesi hyvin tunteva välittäjä käymään.
Hyvällä välittäjällä on kattavaa tietoa asuntomarkkinasta juuri sinun asuinalueestasi. Vaikka kaikilla SKVL:n jäsenyrityksillä on käytettävissään tilastot toteutuneista kaupoista, ei mikään korvaa välittäjän omia referenssejä, siis vastaavien asuntojen kauppoja juuri Sinun asuinalueellasi. Aluetuntemus takaa sen, että asuntosi tulee myydyksi oikeaan hintaan ja kohtuullisessa ajassa. Pelkästään välityspalkkioon ei kannata tuijottaa. Mieluummin kannattaa valita välittäjä, joka on paitsi rautainen ammattilainen, myös omaa hyvät ihmissuhdetaidot. Innostunut ja ”kaupankäynnin armolahjan” omaava välittäjä myy varmasti kotisi parempaan hintaan ja ripeämmin kuin sellainen, jolla ei juurikaan ole näyttöjä vastaavien kohteiden myynnistä ja joka, niin kuin valitettavasti on usein laita, on tullut alalle helpon työn ja ansion toivossa.

Jos pääosa uuden asunnon rahoituksesta tulee oman asunnon myynnistä, kannattaa tarkkaan miettiä missä järjestyksessä asiaa lähteen edistämään. Alueesta riippuu, onko vaarana kahden asunnon loukku vai kenties nolla asunnon loukku. Tähän on asuinalueesi tuntevalla välittäjällä varmasti antaa hyvät neuvot. Joillakin alueilla kauppa käy niin vilkkaana, ettei esimerkiksi ehdollisella tarjouksella ole kilpailussa mitään menestymismahdollisuuksia. Pitkä esim. 6kk vapautumisaika oman asunnon kaupassa saattaa suosituimmilla alueilla olla hyvä keino päästä kiinni niihin kaikkein halutuimpiin kohteisiin. Jos asuntosi on puolestaan sellainen, että sen myyntiaika lasketaan tunneissa, kannattaa ehdottomasti ensin ostaa uusi ja sitten vasta lähteä omaa myymään.
Asunnonvaihto on kokonaisuus, jossa välittäjällä on väliä. Usein kaupat ketjuuntuvat ja siinä on oltava tarkkana, jotta turhilta kuluilta ja tarpeettomilta välimuutoilta vältytään.

Kevät on asunnovaihdon kulta-aikaa! Tervetuloa asuntokaupan vilkkaille kevätmarkkinoille!

Verkosto on verkossa

Hui, millainen alan dinosaurus olenkaan. Kun tulin välittäjäksi ei meillä välittäjillä ollut käytössämme sähköpostia internetistä puhumattakaan. Itselläni oli asiakaskortisto, ihan kirjaimellisesti. Kortistossani oli punaiset kortit kuumille asiakkaille, keltaiset kortit lämpimille asiakkaille ja siniset kortit viileille asiakkaille. Kun uusi kohde tuli yrityksellemme myyntiin, alkoi hurja soittorumba. Ensin punaiset, sitten keltaiset ja lopuksi vielä soitin läpi siniset asiakkaat. Puhelin oli ainoa keino tavoittaa ostavat asiakkaat ennenkuin asunto meni sunnuntaiesittelyyn.

Sähköpostin tulo helpotti työtämme kovasti ja internetin myötä muuttui toimintaympäristömme huikeasti. Tänä päivänä on yrityksessämme tapana laittaa asunnot nettiin kaikkien näkyville 48h sisällä siitä, kun meillä on kuvat ja myyntiä varten tarvittavat lakisääteiset asiakirjat.
Välittäjä voi laadukkaiden, mutta realististen kuvien ja hyvien tekstien kautta saavuttaa miltei kaikki asunnon ostoa harkitsevat asiakkaat ja antaa ihan kaikille tasapuolisesti mahdollisuuden löytää unelmiensa koti.

Välillä myyvät asiakkaat valitsevat välittäjän perusteilla ”kun sillä on verkosto” ja ”kun sillä ja sillä firmalla on ihan omat asiakkaansa”. Siis anteeksi kuinka? Onko todellakin niin, että kun sekä hinnan että sijainnin suhteen sopiva koti tulee myyntiin, niin asunnon etsijä ei osta sitä, jos välittäjä ei ole juuri tietty taho. Näin ainakin jotkut tuntuvat uskovan. Minä en usko. Joskus kuulee asiakkaan sanovan, että osti asunnon vällittäjästä huolimatta. Palvelutilanne ei liene silloin ollut kaikilta osiltaan onnistunut 😉 😉

Hiljaisen myynnin kohteet ja arvokohteet ovat asia erikseen. Jos myyjänä on esim. julkisuuden henkilö, tietty suku tai jos asunnossa on asuttu kauan ja julkinen myynti tuntuu raskaalta, ei internetiä käytetä, vaan silloin asuntoa tarjotaan ns. kortistoasiakkaille. Kun olemme vuosikymmenet myynyt arvoasuntojakin, on meilläkin paljon asiakkaita, joille näitä hiljaisen myynnin kohteita voi tarjota. Lisäksi ainakin meillä on muutama taho, joilla on ihan oma verkostonsa. Soitto näille ja viidakkorumpu alkaa pärisemään.

Verkosto on verkossa ja niin alan ripeät Daavidit kuin jähmeät Goljatitkin voivat saada yhtä laajan ja laadukkaan näkyvyyden. Verraton renki, ei niin kelpo isäntä, on internet.
Netin lisäksi tarvitaan välittäjältä ketteryyttä, joustavuutta, asiantuntemusta ja hyvää palveluasennetta, jotta pärjää siinä viidakossa, joksi kiinteistönvälitysala on viime vuosina villiintynyt.

Verkosto on tänä päivänä verkossa, totean minä, alan dinosaurus, jolla ei ihan aina ole ollut nettiä apuna ostavia asiakkaita palveltaessa.

Huhtikuu on julma

Huhtikuu on ollut julma kuukausi. Samalla kun olemme saaneet iloita ennätysmäisestä kysynnästä ja hienoista onnistumisesta, alkaa pelko jälleen hiipiä mieleen. Kuinka voimme palvella niitä lukuisia asiakkaita, jotka juuri nyt etsivät kauttamme uutta kotia etenkin kantakaupungista. Huhtikuun alkupuolella on kauppa käynyt ennätysvilkkaana ja mm. nämä kuvien 6 komeaa kotia ovat löytäneet kauttamme uudet omistajat.

Kysyntää on kaiken kokoisista asunnoista, mutta jos omistat 4-5h asunnon Töölössä tai Ullanlinnassa, puhumattakaan jos haluat myydä näppärän kaksion kantakaupungista, on Sinulla mahdollisuus nopeaan kauppaan.

Meillä on nyt aikaa, intoa ja energiaa tarttua uusiin haasteisiin, emmekä millään haluaisi tarjota lukuisille ostaville asiakkaillemme ”ei oota”. Jos siis olet myymässä asuntoasi, kutsu meidät käymään! Ei sinun tarvitse siivota, tiskata tai leipoa. Varaa aikaa noin tunti. Saat veloituksetta arvion asunnostasi ja kattavan, kuitenkin varsin kohtuullisen palvelutarjouksemme. Meillä on yhteensä yli 30 vuoden kokemus asuntokaupasta kantakaupungissa, kaikilla LKV-pätevyys ja saamme kiitosta kodikkaasta, kuitenkin asiantuntevasta palvelusta.

Onneksi meillä on useita ”työpaikkahaastatteluja” viikoittain ja olemme iloksemme huomanneet, että monet kiireiset asiakkaat arvostavat henkilökohtaista, kaiken kattavaa ja varsin kohtuuhintaista palveluamme. Jos joku päätyykin joskus valitsemaan toisen toimijan, niin on aivan ihanaa, kun asiakas ilmoittaa meille ”tällä kertaa valinta ei kohdistunut teihin”. Joskus asiakas perustelee valintansa, mutta sitä emme toki voi edellyttää. Hienoa on kuitenkin, kun asiakas meille päätöksestään ilmoittaa, eikä meidän tarvitse lukea päätöstä Oikotieltä tai Etuovesta.

Kun meillä ei ole johtajan johtaa ja pomon pomoa ”ruokittavana” olemme voineet siirtää näin säätyneet varat markkinointiin ja edulliseen palkkiomme.
Soita jo tänään Anna Toppinen 050 551 4115 tai Nina Karvonen 045 873 5007. Laitetaan Sinunkin asuntosi aina niin vilkkaille asuntokaupan kevätmarkkinoille.

Onnistunut asuntokauppa on osiensa summa, anna meidän kertoa kuinka.

Putkiremontti, uhka vai mahdollisuus?

Ohessa taulukko tärkeimpien remonttien kustannuksista. Kaikki nämä remontit nostavat tehtynä asunnon arvoa. Kiinteistöstä tulee nykyaikaisempi ja viihtyisämpi. Ajallaan tehdyt remontit ehkäisevät vahinkoja, joita remonttien liika lykkääminen voi aiheuttaa.

Taloyhtiön remonteista eniten kysymyksiä herättää, niin ostajissa kuin myyjissäkin, putkiremontti. Putkiremontti on kiinteistön perusparannus, joka tehtynä aina nostaa asunnon arvoa ja lisää asumismukavuutta pitkäksi aikaa. Putkiremonttien hinnat vaihtelevat huomattavasti toimenpiteistä ja niiden toteutustavasta riippuen. Putkiremonteissa uusitaan viemäri- sekä käyttövesiputket, mutta joskus vain toiset. Sähkötyöt tehdään usein samalla, mutta ne voidaan myös tehdä erikseen. Lisäksi korjaustapa vaikuttaa paljon lopullisiin kustannuksiin. Putket voidaan uusia perinteisellä menetelmällä, joka on se kaikista kallein ja työläin, mutta mahdollisesti se kestävin tapa. Putket voidaan myös sukittaa (vanhan putken sisään asennetaan uusi) tai pinnoittaa (vanhan putken pintaan tehdään uusi pinta), jolloin kustannukset ovat huomattavasti pienemmät sekä työ hoituu nopeammin, mutta käyttöikä voi olla lyhyempi kuin perinteisellä menetelmällä. Kustannuksiin vaikuttaa myös taloyhtiön huoneistojen pinta-ala sekä talon rakenneratkaisut. Tiedossa on, ettei esim Ruotsissa tai Tanskassa tehdä juurikaan ns. perinteistä putkiremontteja, vaan siellä viemärit pinnoitetaan tai sukitetaan.

Kuinka putkiremontti vaikuttaa asunnon hintaan? Jos asunto sijaitsee kovin halutulla alueella ja suositussa yhtiössä, voi melkein sanoa, ettei putkiremontilla ole juurikaan vaikutusta asunnon hintaan. Lähestyvä putkiremontti saattaa jopa nostaa asunnon hintaa, varsinkin jos remontin aikataulu ja kustannukset ovat jo kauppaa tehtäessä tiedossa.
Vähemmän halutuilla alueilla tilanne on toinen. Toki tehty putkiremontti aina nostaa asunnon arvoa, mutta vähemmän halutuilla alueilla ei voi odottaa saavansa putkiremontin kustannuksia täysimääräisenä takaisin.

Asunnon ostajan ei kannata tuijottaa pelkästään putkiremonttia. Muita tärkeitä ja kustannuksia aiheuttavia remontteja ovat:

Julkisivuremontti
Kattoremontti
Parvekeremontti
Ikkunaremontti
Hissiremontti

Onko putkiremontti uhka vai mahdollisuus? Vastaus riippuu asunnon sijainnista sekä putkiremontin aikataulusta ja kustannuksista. Kysy välittäjältäsi neuvoa, kuinka putkiremontti vaikuttaa Sinun asuntounelmasi hintaan. Ja sitten vielä vastaus siihen, mitkä ovat 3 asunnon arvoon eniten vaikuttavaa tekijää. Ovatko ne putkiremontti, kattoremontti ja julkisivusremontti? Ei, vaan location, location, location. Tämä koskee niin talon sijaintia alueella kuin asunnon sijaintia kiinteistössäkin.

Putkiremontti voi siis tilanteesta riippuen olla joko uhka tai mahdollisuus.

Miten taloyhtiön papereita luetaan?

Miten taloyhtiön papereita luetaan? Kun meillä ostaa kerrostalohuoneiston, ei tilanne ole sama kuin monissa muissa Euroopan maissa. Meillä et osta ”palaa rakennuksesta” vaan huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet ja kysymyksessä on irtaimen kauppa. Ei siis pitäisi olla aivan yhdentekevää, millaiseen yhtiöön sijoittaa. Joitakin keskeisiä dokumentteja on hyvä tutkia, viedä ne vaikka omaan pankkiin luettavaksi, ”kuulustella” sekä välittäjää että isännöitsijää. ”Mikään ei ennusta tulevaa niin hyvin kuin mennyt”, pitää paikkansa, kun tutkii taloyhtiön korjaushistoriaa. Ennen suurimittaisia lisäselvityksiä on kuitenkin hyvä kysyä itseltään: ”Onko tämä minulle sopiva asunto, jos kaikkiin mieltäni askarruttaviin kysymyksiin saan tyydyttävän vastauksen?”. Muistissa on tapaus, jossa asiakas kävi tutustumassa asuntoon neljä kertaa ja pyysi välittäjää selvittämään asioita niin isännöitsijätä kuin omistajaltakin (molemmat tahot askaroivat ahkerasti). Kun kaikki kivet oli kaupan edestä raivattu, totesi asiakas, että keittiö on hänelle liian pieni. Asunto ei siis alunperinkään ollut sopiva. Tämä on ihan ääritapaus, mutta kyllä soimasin tästä itseäni.

1) Nykyisin isännöitsijäntodistuksesta voi lukea paitsi yhtiössä jo suoritetut korjaukset, myös viidelle seuraavalle vuodella suunnitellut korjaukset. Korjaushistoria kertoo miten yhtiötä on hoidettu. Jos kysymyksessä on kovin vanha rakennus, eikä suuria remontteja ole lainkaan tehty tai edes suunniteltu, pitäisi tämän näkyä osakkeiden hinnassa. Hyvä on vertailla samaan aikaan rakennettujen talojen korjaushistoriaa. Kun toisessa vaikkapa 1970 valmistuneessa talossa on tehty putkiremontti, katto-, hissi-, julkisivuremontti eikä toisessa ole edes suunnitteilla mitään näistä, on syytä budjetoida nämä lisäkustannukseksi lähimmän vuosikymmenen aikana.

2) Yhtiön laina. Yhtiön lainaa ei tarvitse pelätä. Vanhoissa yhtiöissä laina otetaan yleensä suuria remontteja varten ja jos yhtiöstä pidetään hyvää huolta, otetaan aina laina kerrallaan ja suunnitellaan jo valmiiksi missä ajassa laina maksetaan pois, jotta voidaan siirtyä seuraavaa remonttia miettimään ja budjetoimaan. Kun yhtiöstä pidetään huolta ja korjaukset tehdään ajallaan, ovat rahalaitosten lainaehdotkin suotuisat. Tämä edellä mainittu koskee vain ns. vanhoja taloyhtiöitä. Kun olet ostamassa uutta asuntoa, pääset usein kiinni uuteen asuntoon pienellä omarahoitusosuudella. Yhtiölainan osuus on iso, ja erikseen myytävä tonttiosuuskin on usein lainoitettu.
Helsingin Jätkäsaaresta voi ostaa kaksion 110.000 euron myyntihinnalla, kun velaton hinta on 400.000 euroa. Kauniaisista irtoaa 535.800 euron asunto 165.640 euron myyntihinnalla. Espoossa ostajan osuus rahoituksesta on vain noin neljäsosa, kun 332.000 euron hintaisen asunnon myyntihinta on 85.250 euroa. Tarkkana kannatta näissä tilanteissa olla. Suuri yhtiölaina voi osoittautua petolliseksi näin matalien korkojen aikana, kun todellisten asumiskustannusten määrä hämärtyy.
Valinnainen vuokratontti aiheuttaa hämmennystä ja siihen onkin hyvä perehtyä, ennen kuin kuin ostaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet yhtiöstä, jolla on ns. valinnainen vuokratontti. Kun osakas maksaa osuutensa tontin määräosan lunastushinnasta, hän vapautuu tontinvuokravastikkeesta. Muut kustannukset, kuten kiinteistövero, katetaan hoitovastikkeella.
Valinnanvapaus on ostajalla. Rakentajan ja välittäjän tulisi kuitenkin tehdä ostajalle tiettäväksi, mihin uuden kodin ostaja on sitoutunut. Ostajan on esimerkiksi hyvä muistaa, että tontinvuokravastike ei pienennä tontin lunastushintaa, toisin kuin esimerkiksi rahoitusvastikkeen maksaminen pienentää lainaosuutta. Jos siis osakas päättää maksaa tontinvuokravastiketta vaikkapa kolme vuotta ja lunastaa tonttiosuutensa vasta sitten, lunastushinta on kolmen vuoden päästä edelleen sama, ellei jopa suurempi, kun lunastushintaa on tarkistettu.

3) Lunastuspykälä ja muut yhtiöjärjestyksen ”kummajaiset”. Yhtiöjärjestykseenkin on hyvä tutustua. Sieltä selviää mm. minkäkokoisia huoneistoja talossa on, onko osakkailla lunastusoikeus ja mitkä ovat vastikeperusteet. Jos talossa on huomattava määrä pieniä asuntoja, saattaa se vaikuttaa vaihtuvuuteen ja osakkaiden kiinnostukseen yhtiön hoidosta. Jos yhtiössä on enemmistöosakas, saattaa lunastus tulla helposti kysymykseen. Yhtiöjärjestyksestä selviää myös vastuunjakokysymyksiä. Jos esim. osakas on saanut luvan parvekkeen rakentamiseen, voi yj:ssä olla maininta, että osakas vastaa parvekkeen kunnossapidosta.

4) Tutustu alueen kaavoitustilanteeseen. Välittäjällä on kaavoituksesta tietoa ja sitä koskeva selonottovelvollisuuskin (välittäjän korostettu selonottovelvollisuus). Jos kuitenkin haluat ostaa osakkeet suoraan omistajalta, on tämä yksi hyvä kysymys itse selvittää kunnalta, ihan vain varmuuden vuoksi.

5) Tyhmiä kysymyksiä ei olekaan, silloin kun olet tekemässä elämäsi ehkä suurinta taloudellista investointia. Kysy, utele, kuulustele ja tutki paitsi yhtiön paperit myös naapurusto ja sinulle tärkeiden palvelujen saatavauus.

Tämän kirjoitettuani joudun jälleen toteamaan, että kauniisti sisustettu asunto myy paremmin kuin hoidettu ja vauras yhtiö. Tämä on sellainen tuulimylly, jonka siivet ovat trendikkäitä sohvia, koreita lamppuja ja muodikkaita mattoja. En voi taistella tuota tuulimyllyä vastaan, vaikka niin kovasti tahtoisinkin. Jo yli vuosikymmenen olen käyttänyt stailauspalveluja tyhijssä asunnoissa. Nyt trendi on sellainen, että asuttuja kotejakin sisutetaan ja stailataan myyntiä varten niin, että tyyli miellyttää mahdollisimman suurta joukkoa asunnonetsijöitä. Koska operoin pääosin Helsingin kantakaupungissa, ovat asiakkaani usein vahvoja persoonia, joiden tyyliin tai asuntojen sisustukseen ei kajota, eikä niitä yhteen muottiin laiteta – onneksi näin.

Hyviä ja turvallisia asuntokauppoja!