050 551 4115 anna@annatoppinen.fi
Anna Toppinen Facebookissa Anna Toppinen Instagramissa Anna Toppinen Twitterissä
”Intoilua” arjesta ja asuntomarkkinasta
– blogini, ole hyvä!

Miten taloyhtiön papereita luetaan?

Miten taloyhtiön papereita luetaan? Kun meillä ostaa kerrostalohuoneiston, ei tilanne ole sama kuin monissa muissa Euroopan maissa. Meillä et osta ”palaa rakennuksesta” vaan huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet ja kysymyksessä on irtaimen kauppa. Ei siis pitäisi olla aivan yhdentekevää, millaiseen yhtiöön sijoittaa. Joitakin keskeisiä dokumentteja on hyvä tutkia, viedä ne vaikka omaan pankkiin luettavaksi, ”kuulustella” sekä välittäjää että isännöitsijää. ”Mikään ei ennusta tulevaa niin hyvin kuin mennyt”, pitää paikkansa, kun tutkii taloyhtiön korjaushistoriaa. Ennen suurimittaisia lisäselvityksiä on kuitenkin hyvä kysyä itseltään: ”Onko tämä minulle sopiva asunto, jos kaikkiin mieltäni askarruttaviin kysymyksiin saan tyydyttävän vastauksen?”. Muistissa on tapaus, jossa asiakas kävi tutustumassa asuntoon neljä kertaa ja pyysi välittäjää selvittämään asioita niin isännöitsijätä kuin omistajaltakin (molemmat tahot askaroivat ahkerasti). Kun kaikki kivet oli kaupan edestä raivattu, totesi asiakas, että keittiö on hänelle liian pieni. Asunto ei siis alunperinkään ollut sopiva. Tämä on ihan ääritapaus, mutta kyllä soimasin tästä itseäni.

1) Nykyisin isännöitsijäntodistuksesta voi lukea paitsi yhtiössä jo suoritetut korjaukset, myös viidelle seuraavalle vuodella suunnitellut korjaukset. Korjaushistoria kertoo miten yhtiötä on hoidettu. Jos kysymyksessä on kovin vanha rakennus, eikä suuria remontteja ole lainkaan tehty tai edes suunniteltu, pitäisi tämän näkyä osakkeiden hinnassa. Hyvä on vertailla samaan aikaan rakennettujen talojen korjaushistoriaa. Kun toisessa vaikkapa 1970 valmistuneessa talossa on tehty putkiremontti, katto-, hissi-, julkisivuremontti eikä toisessa ole edes suunnitteilla mitään näistä, on syytä budjetoida nämä lisäkustannukseksi lähimmän vuosikymmenen aikana.

2) Yhtiön laina. Yhtiön lainaa ei tarvitse pelätä. Vanhoissa yhtiöissä laina otetaan yleensä suuria remontteja varten ja jos yhtiöstä pidetään hyvää huolta, otetaan aina laina kerrallaan ja suunnitellaan jo valmiiksi missä ajassa laina maksetaan pois, jotta voidaan siirtyä seuraavaa remonttia miettimään ja budjetoimaan. Kun yhtiöstä pidetään huolta ja korjaukset tehdään ajallaan, ovat rahalaitosten lainaehdotkin suotuisat. Tämä edellä mainittu koskee vain ns. vanhoja taloyhtiöitä. Kun olet ostamassa uutta asuntoa, pääset usein kiinni uuteen asuntoon pienellä omarahoitusosuudella. Yhtiölainan osuus on iso, ja erikseen myytävä tonttiosuuskin on usein lainoitettu.
Helsingin Jätkäsaaresta voi ostaa kaksion 110.000 euron myyntihinnalla, kun velaton hinta on 400.000 euroa. Kauniaisista irtoaa 535.800 euron asunto 165.640 euron myyntihinnalla. Espoossa ostajan osuus rahoituksesta on vain noin neljäsosa, kun 332.000 euron hintaisen asunnon myyntihinta on 85.250 euroa. Tarkkana kannatta näissä tilanteissa olla. Suuri yhtiölaina voi osoittautua petolliseksi näin matalien korkojen aikana, kun todellisten asumiskustannusten määrä hämärtyy.
Valinnainen vuokratontti aiheuttaa hämmennystä ja siihen onkin hyvä perehtyä, ennen kuin kuin ostaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet yhtiöstä, jolla on ns. valinnainen vuokratontti. Kun osakas maksaa osuutensa tontin määräosan lunastushinnasta, hän vapautuu tontinvuokravastikkeesta. Muut kustannukset, kuten kiinteistövero, katetaan hoitovastikkeella.
Valinnanvapaus on ostajalla. Rakentajan ja välittäjän tulisi kuitenkin tehdä ostajalle tiettäväksi, mihin uuden kodin ostaja on sitoutunut. Ostajan on esimerkiksi hyvä muistaa, että tontinvuokravastike ei pienennä tontin lunastushintaa, toisin kuin esimerkiksi rahoitusvastikkeen maksaminen pienentää lainaosuutta. Jos siis osakas päättää maksaa tontinvuokravastiketta vaikkapa kolme vuotta ja lunastaa tonttiosuutensa vasta sitten, lunastushinta on kolmen vuoden päästä edelleen sama, ellei jopa suurempi, kun lunastushintaa on tarkistettu.

3) Lunastuspykälä ja muut yhtiöjärjestyksen ”kummajaiset”. Yhtiöjärjestykseenkin on hyvä tutustua. Sieltä selviää mm. minkäkokoisia huoneistoja talossa on, onko osakkailla lunastusoikeus ja mitkä ovat vastikeperusteet. Jos talossa on huomattava määrä pieniä asuntoja, saattaa se vaikuttaa vaihtuvuuteen ja osakkaiden kiinnostukseen yhtiön hoidosta. Jos yhtiössä on enemmistöosakas, saattaa lunastus tulla helposti kysymykseen. Yhtiöjärjestyksestä selviää myös vastuunjakokysymyksiä. Jos esim. osakas on saanut luvan parvekkeen rakentamiseen, voi yj:ssä olla maininta, että osakas vastaa parvekkeen kunnossapidosta.

4) Tutustu alueen kaavoitustilanteeseen. Välittäjällä on kaavoituksesta tietoa ja sitä koskeva selonottovelvollisuuskin (välittäjän korostettu selonottovelvollisuus). Jos kuitenkin haluat ostaa osakkeet suoraan omistajalta, on tämä yksi hyvä kysymys itse selvittää kunnalta, ihan vain varmuuden vuoksi.

5) Tyhmiä kysymyksiä ei olekaan, silloin kun olet tekemässä elämäsi ehkä suurinta taloudellista investointia. Kysy, utele, kuulustele ja tutki paitsi yhtiön paperit myös naapurusto ja sinulle tärkeiden palvelujen saatavauus.

Tämän kirjoitettuani joudun jälleen toteamaan, että kauniisti sisustettu asunto myy paremmin kuin hoidettu ja vauras yhtiö. Tämä on sellainen tuulimylly, jonka siivet ovat trendikkäitä sohvia, koreita lamppuja ja muodikkaita mattoja. En voi taistella tuota tuulimyllyä vastaan, vaikka niin kovasti tahtoisinkin. Jo yli vuosikymmenen olen käyttänyt stailauspalveluja tyhijssä asunnoissa. Nyt trendi on sellainen, että asuttuja kotejakin sisutetaan ja stailataan myyntiä varten niin, että tyyli miellyttää mahdollisimman suurta joukkoa asunnonetsijöitä. Koska operoin pääosin Helsingin kantakaupungissa, ovat asiakkaani usein vahvoja persoonia, joiden tyyliin tai asuntojen sisustukseen ei kajota, eikä niitä yhteen muottiin laiteta – onneksi näin.

Hyviä ja turvallisia asuntokauppoja!