Annan blogi

Oikeita ja vääriä kysymyksiä kun valitset välittäjää

Vääriä ja oikeita kysymyksiä

Mitkä kysymykset kannattaa ehdottomasti kysyä, kun valitset kiinteistönvälittäjää? Nämä kysymykset esitin, kun olin myymässä asuntoa toiselta paikkakunnalta. En lähtenyt itse myymään asuntoa alueelta, jonka asuntomarkkinaa en tunne. Löysin hyvän paikallisen välittäjän. Välittäjä toimi niin hienosti, että sain olla ylpeä ammattikunnastamme.

Oikeita kysymyksiä ovat esim.

1) MITÄ MINULLE JÄÄ KAUPASTA KÄTEEN PALKKIOSI JÄLKEEN?
2) kuinka paljon olet myynyt asuntoja tältä alueelta eli mikä on aluetuntemuksesi?
3) kuinka hyvin ovat hinta-arviosi pitäneet yhtä toteutuneiden hintojen kanssa?
4) onko sinulla nyt aikaa ja energiaa paneutua juuri minun asuntoni myyntiin?
5) millainen on ”työkalupakkisi” ? Kuvaaja, stailaaja, markkinointi jne.
6) mikä on koulutuksesi/kokemuksesi?
7) millaisia arvioita olet saanut asiakkailta? Onko sinulla nimetä tätä alueelta suosittelijaa?
8) mitä palkkioosi kuuluu?
9) tuleeko kuluja, jos kauppaa ei synny?’
10) Helsingin kantakaupungissa kannattaa kysyä: tunnetko menettelytavat, kun kysymyksessä on yhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä on lunastuspykälä?

Vääriä kysymyksiä ei olekaan, kun olet tekemässä elämäsi kenties tärkeintä kauppaa ja valintaa siitä, kuka saa asuntosi myynnissä auttaa. Fokus on kuitenkin hyvä pitää lopputuloksessa. Eikö vain?

Spede Pasanen totesi joskus: ”Suomalainen antaa satasen, jotta naapuri ei saa viittäkymppiä”. Tämän olemme saaneet havaita todeksi, kun mielestämme vaativasta ja vastuullisesta alastamme on osittain tullut ala, jolla ei aina kilpailla palvelun laadulla, vaan pelkästään palvelun hinnalla. Pisimmän korren vetää joskus (ei tosin aina) se, joka lupaa alhaisimman palkkion. Takaako halvin palkkio parhaan lopputuloksen? Uskallamme väittää, ettei. Täytyy kyllä onnitella toimijoita, jotka onnistuneesti ovat ohjanneet kuluttajaa vertaamaan vain palvelun hintaa. ”Etsi halvin” ”Älä maksa liikaa” ovatpa jotkut alan toimijat kutsuneet kilpailijoita, ei niin kovin mairittelevilla nimillä kuten: ahne rotta (Igglo) ja pölyttynyt pelle (Blok). jne…Vaikea kuvitella toista alaa, jossa em. ”markkinointia” näkisi.

Meillä on kymmeniä esimerkkejä, joissa asiakkaalle on jäänyt kaupasta käteen kymmeniä joskus SATOJATUHANSIA euroja enemmän, kun on ottanut asiantuntevan välittäjän asuntokauppaansa hoitamaan.

Vertaa palveluja, vaadi referenssejä ja MIETI MITÄ SINULLE JÄÄ KAUPASTA KULUJEN JÄLKEEN.

Me emme tokikaan ole ihan halvin välittäjä, mutta ketteränä toimijana voimme laatia sopivan hintaisen palvelupaketin ja kenties ensisijaisesti miettiä kanssasi, kuinka paljon euroja sinulle jää kulujemme jälkeen.

Kevät ja kesä toivat ennätysvilkkaat asuntomarkkinat.

Ota yhteyttä ja liity sinäkin tyytyväisten asiakkaidemme joukkoon. Saamme kiitosta kodikkaasta ja ihmisläheisestä, samalla ehdottoman asiantuntevasta palvelusta. Yritykseni, Anna Toppinen Oy LKV on SKVL:n jäsenyritys ja sitoutunut noudattamaan hyvää välitystapaa.

Kun asunnonvaihto on tapetilla, anna meidän auttaa!

Eihän sitä kukaan kesällä asuntoja myy/osta!

Eihän sitä kukaan kesällä asuntoja myy/osta!

Vaan uskallanpa vuosikymmenten kokemuksella väittää, että kesällä se asuntokauppa vasta käykin.

Kesällä ei tosin ole ”kartoittajat” liikkeellä, vaan kun heinäkuun helteellä tapaan asiakkaan, joka on ostamassa tai myymässä asuntoaan, on tosi kysymyksessä ja valmius päätöksentekoon on kypsynyt. Kartoittajat, jotka vasta miettivät asunnonvaihtoa, ovat kesäkuukausina merellä ja mailla.

Eräs perhe, jossa molemmilla vanhemmilla on kovin vaativa työ, totesi, että kun on kysymys näin suurista asioista ja isosta taloudellisestakin intressistä, ei kesälomaa parempaa aikaa asian perinpohjaiseen pohdintaan olekaan. Heidän asuntonsa otettiin myyntiin kesällä ja neuvottelut uudesta saattoivat alkaa. Vanha myytiin, uusi ostettiin ja koko prosessi saatettiin loppuun ennen kuin he palasivat työhön.

Kesällä  ovat perinteisesti  Suomeen saapuneet myös ”muuttolinnut”, eli ulkomailla asuvat suomalaiset. He tekevät asuntojen osto- ja myyntipäätöksensä kesälomallaan kotimaassa. ”Koronakesä” 2020 oli em. suhteessa poikkeus. Teimme muutaman kaupan ulkomailla asuville asiakkaillemme etänä, eikä asiakas ollut päässyt tututumaan kohteeseen paikan päällä.
Kesällä palvelmme myös  niitä muualla Suomessa asuvia vanhempia, jotka ovat hankkimassa lapselleen asuntoa tulevaa opiskeluaikaa varten.

Miksi työ sitten maittaa niin hyvin kesällä? On valoisat illat, ei tarvitse pukea, riisua ja palella. Tuntuu myös, että asiakkaat ovat kesällä paremmalla tuulella kuin esim. marraskuun pimeydessä ja loskassa. Muistan hyvin, kun eräänä kesänä köröttelin junassa perjantai-iltana Savonlinnasta kotia koti. Eikös eräs perhe laittanutkin viestiä, että heille sopisi näyttö meillä myynnissä olevaan Töölöläiseen asuntoon vielä samaisena iltana kello 20.00. No, kävin nappaamassa avaimen toimistolta, esitelin asunnon ja lauantaina tuli asunto myydyksi.

Olen myös järjestänyt miehityksen tiimissäni niin, että kun joku lomailee, on hänellä pätevä sijainen tuuraamassa.  Loistoassari Oona on päntännyt  16.06.2021 pidettävää LKV koetta varten ja nyt kesällä hän auttaa asuntojen myynnissä ja myyntiin ottamisessa. Toivotimme 01.06. tervetulleeksei uuden jäsenen tiimiimme, kun Niina Marttila on lupautunut olemaan apuna ainakin kesän 2021.

Jos lupaat, ettet kerro kenellekään, niin paljastan salaisuuden: Heinäkuu on monena, monena vuonna ollut ihan paras asunnonmyyntikuukausi! Menneellä viikolla HS kertoi kesäkuun olevan koko vuoden vilkkain asunnonvaihtokuukausi.  Kesä- tai heinäkuu,  kesällä tehdeään kauppaa!

Kesälomani? Sen pidän sydäntalvella, kun on pimeää ja kylmää!

Ota yhetyttä ja sovi tapaaminen! Laitetaan Sinunkin asuntosi aina yhtä vilkkaille asuntokaupan kesämarkkinoille!

ÄLÄ MAKSA MEILLE LIIKAA!

Liian usein joudumme toteamaan, että emme voi ryhtyä ”ammattitaidon alennusmyyntiin”.

Kuinka sitten vastata kilpailuun, kun alan toimijat kilvan huudattavat palvelunsa hintaa ja työntekijöidensä palkkoja alas? Välillä pohdimme, mikä muu ala mahtaa toimii näin? Johan sitä porukkaa olisi barrikadeilla, jos työnantajat jatkuvasti palkkoja kilvan leikkaisi.

Vastauksemme kilpailuun on: porrastettu palkkiomalli. Uskomme tekemiseemme, myymme asiantuntemusta ja lupaamme: Kun toimeksiantaja saa enemmän, me saamme enemmän. Tämän porrastetun palkkiomallin ovat monet asiakkaamme ottaneet ilolla vastaan. On tietenkin aina niitä asunnon omistajia, jotka etsivät absoluuttisen halvinta toimijaa. Se on pallopeli, johon emme voi, emmekä halua osallistua.

Teimme hiljan tarjouksen erään säätiön asuntojen myynnistä. Säätiö ilmoitti reilusti ”heti kättelyssä”, että tulee vaativat kriteerit täyttävistä välittäjistä valitsemaan halvimman. Tiesimme kyllä, että emme voi millään olla ihan halvin. Halusimme tarkistaa, täytämmekö säätiön välittäjälle asettamat tiukat kriteerit: se rima ylittyi kirkkaasti. Tunnustamme, että osallistumalla halusimme myös nähdä, millaislla palkkioilla muut toimijat palveluaan tarjoavat ja mikä on toimintaympäristömme keväällä 2021. Tähän saimme vastauksen, kun säätiö julkasi hyväksyttyjen toimijoiden lisäksi listan kunkin toimijan palvelun hinnasta.

WIN-WIN palkkiomallimme takaa, että kun asunnon myyjä hyötyy – saa palvelijakin (välittäjä) palkkaa hyvin tehdystä työstä. Olisiko win-win suomeksi keppi ja porkkana 😉

Win, win ja vilkasta asuntokauppakesää toivottaa koko tiimimme!

Kauppaa ei kikkoja!

MYYTY, MYYTY ja MYYTY. Näistäkin ilmoituksemme kohteista oli Meritullinkatu, Runberginkatu ja Kaartintorpantie MYYTY ennen kuin paikallislehden painomuste ehti kuivua.

Tässä muutama kikka, joiden suhteen asunnon ostajan ja myyjän on syytä olla tarkkana. Nämä varsin suositut ”kikat” eivät kuulu meidän valikoimaamme.

TARJOUSKAUPPA, OSTOTOIMEKSIANTO, LIIAN EDULLINEN HINTA.

Välillä asiakkaat kysyvät, miksi valikoimassamme ei ole tarjouskauppa-mallia ja milloin suosittelemme ostotoimeksiantoa. Koitan tässä taustoittaa päätöstämme olla ottamatta tarjouskauppaa valikoimaamme ja niitä erityistapauksia, jolloin teemme ostotoimeksiantoja.

Ostotoimeksianto on, jos tässä saa tämän välittäjien kaikkien tunteman ”inside” tiedon paljastaa, välittäjän keino saada myyntitoimeksiantoja. Kerrotaan myyjälle, ettei tarvitse palvelusta maksaa, kun ostaja on tehnyt ostotoimeksiannon ja sitoutunut palkkion maksamaan. Kun tämä ”varma ostaja” ei sitten asuntoa osta, niin myyntitoimeksiannon kautta päästään hakemaan ostajaa ”tiheällä” kammalla ja näinhän se kokemuksemme mukaan parhaiten löytyy. Parhaan hinnan maksaa aina se, jolle asunto parhaiten sopii. Me jätämme tuon ostotoimeksiannolla markkinoinnin väliin ja teemme vain myyntitoimeksiantoja. Miksi? Koska emme KOSKAAN yli 40 vuoden aikana ole ostotoimeksiannon kautta kauppaa tehneet ja emme halua harhaan johtaa myyjää ja ostajaa. Ja ostotoimeksianto esitetään asunnon omistajalle ennen kuin asuntoa esitellään ja sen tulee olla kirjattuna välittäjän järjestelmään.

Yksi selkeä poikkeus on. Suosituimmalla alueilla, kuten Jätkäsaari ja Ruoholahti eivät Hitas asuntojen myyjät maksa palkkiota, koska kaupunki määrää enimmäishinnan. Näistä kohteista asuntoa etsivällä suosittelemme ostotoimeksiannon tekemistä kanssamme. Kaupunki on näissäkin tilanteissa tarkka. Kun olemme ostotoimeksiannon kautta tehneet Ruoholahdessa ja Jätkäsaaressa kauppaa, on kaupunki vaatinut meiltä voimassa olevan ostotoimeksiannon nähtäväkseen. Ja tottahan meillä aina sellainen löytyy.

Miksi sitten emme ole ottaneet tarjouskappamallia vakiona valikoimaamme? Tiimissämme on yli 40 vuoden kokemus asuntokaupasta Helsingissä ja tiedämme osaavamme hinnoitella kantakaupungin asunnot ”oikealle hehtaarille”. Välillä sattuu, että jostakin asunnosta tulee tällä perinteisellä mallillakin kilpailu ja silloin pitää välittäjän olla tarkkana, ettei kukaan ostajaehdokkaista koe tulleensa väärin kohdelluksi.

Kilpailutilanteessa pyydämme ostajia laittamaan suljettuun kuoreen viimeisen ehdotuksensa. Tarjous käsittää paitsi hinnan, myös maksuehdot, vapautumisehdot ja muut kaupan kannalta tärkeät seikat. Myyjä päättää kenelle myy ja joskus asiakas, joka olisi maksanut korkeimman hinnan ei ole se taho, jonka kanssa kauppa solmitaan. Olemme nähneet tapauksia, joissa myyjä on sanonut haluavansa myydä nimenomaan lapsiperheelle tai tapauksia, joissa kuolinpesän osakkaat ovat halunneet lapsuudenkotiinsa ”sivistyneet asukkaat”. Välillä näissä tilanteissa tulee mieleen, mikä alun perin on ollut joissakin yhtiöjärjestyksissä edelleen olevan lunastuspykälän tarkoitus: osakkaat valitsivat naapurinsa.

Olen toiminut aiemmin välittäjänä ketjussa, jossa tarjouskauppa kuului repertuaariin. Mielestäni se sopi hyvin harvoihin kohteisiin. Ehkä jos taloyhtiö myi vanhaa liiketilaa, hevostallia tai pesutupaa asunnoksi, eikä tämän kaltaisten tilojen kaupoista ollut juurikaan tilastotietoa.

Kaksi suurinta syytä tarjouskauppaa vastaan ovat kuitenkin: tyytymätön ostaja ja tyytymätön myyjä.

Vaikka myyjä oli itse ehdottanut tarjouskauppaa, saattoi pettymys olla suuri, kun kukaan ei julkisesti lähtenytkään tekemään tarjouksia, vaikka lähtöhinta oli alle markkinahinnan (ohjeen mukaan noin 25% alle käyvän arvon). Myös ostajat olivat välillä tyytymättömiä. Ne, jotka eivät asuntoa saaneet pettyivät ja se taho, joka voitti kilvan, saattoi kokea tulleensa vedätetyksi. ”Ostokrapulan” hoito on välittäjän työn vaativimpia tehtäviä. Usein ”ostokrapulaa” poteva asiakas on kilpailun huumassa kokenut maksaneensa liikaa (hullut päivät efekti) ja silloin löytyy asunnosta helposti vikoja tai välittäjän toiminnasta puutteita. Asuntokauppa on useille ostajille niin suuri päätös, että paras lopputulos syntyy, kun päätös tehdään vakain tuumin ja harkiten.

Välittäjän aluetuntemus, ammattitaito, kokemus ja koulutus takaavat oikean hintatason ja turvallisen asuntokaupan. Tarjouskauppa tai ostotoimeksianto eivät ole tapoja, joilla katsomme parhaiten voivamme palvella asiakkaitamme, Helsingin kantakaupungin asunnon myyjiä ja ostajia.

Tässä muutama KIKKA, joiden suhteen kannatta olla tarkkana:

1) tarjouskauppa, jos lähtöhinta on liian korkea
2) liian edullinen hinta – tämän tarkoitus on houkutella ostajaa ilman, että olisi aikomustakaan myydä asuntoa pyydettyyn hintaan.
3) ostotoimeksianto – on asuntomyyjän keino saada myyntitomeksiantoja
4) tiskin alla? EI meillä ei ole asuntoja ”tiskin alla” vaan kaikki kohteemme tulevat nettiin kaikkien saataville.

Kauppaa, ei kikkoja – se on mottomme edelleen yli 3000 asuntokaupan jälkeenkin.

Business as unusual

Kuinka uudet liikkumisrajoitukset tulevat vaikuttamaan työhömme? Tässä arvioitamme.

• Välittäjän työ on elinkeinon harjoittamisena sallittua ja rajoitukset kohdistuvat enemmän asiakkaiden liikkumiseen. Voimme siis edelleen (tietenkin) olla asiakkaisiimme yhteydessä puhelimitse ja sähköpostilla. Oman tulkintani mukaan voimme myös sopia toimeksiantokäyntejä ja laatia sopimuksia. Olemme jo nyt, viimeisen vuoden aikana, usein toimineet niin, että huoneistossa tehdyn katselmuksen jälkeen (kuuluu välittäjän selonottovelvollisuuteen) laadimme ja allekirjoitamme sopimukset sähköisesti.

• Yleisesittelyitä emme voi pitää, koska yrityksemme toimii alueella, jota rajoitukset tulisivat koskemaan. Emme ole muutoinkaan viimeisen vuoden aikana pitäneet ”normaaleja” yleisesittelyjä, vaan tietyn aikaikkunan puitteissa sopineet asiakkaille mahdollisuuden tutustua asuntoon yksi asiakas kerrallaan.

• Yksityisesittelyjä on alustavan arvion mukaan edelleen mahdollista pitää, mikäli esittely on asiakkaan kannalta välttämätöntä. Asiakkaan tulee ehkä itse arvioida esittelyyn saapumisen (ja rajoitusalueella liikkumisen) välttämättömyys. Mikäli tällainen välttämätön esittely pidetään, voi paikalla olla kerrallaan yksi asiakas. Ehkä on myös niin, että asiakkaan on pystyttävä näyttämään toteen asiansa viranomaiselle esim. ajanvaraus sähköpostilla.

• Pankkiin saa mennä, se on jo nyt varmaa. Sovitut kaupat hoidamme myös rajoitusten voimassa ollessa.

• Muuttaminen lienee sallittua.

• Asunnonvaihto on välttämätön perustarve monista syistä. Jatkossakin terveys edellä menemme ja viranomaisohejita noudattaen toimimme vastuullisesti.

• Koronavuosi on ollut ennätysvilkas asunnonvaihdon kannalta. Uusi normaali on hyväksytty ja asiakkaat ovat ilolla ottaneet vastaan toimemme tänä erikoisena aikana.

• Seuraamme tiedotusvälineitä lain ja asetuksen voimaantulon ajankohdasta, ilmeisesti aikaisintaan pääsiäisenä.

• Pääsiäiseen saakka siis edelleen: ”Business as unususal”