Annan blogi

Ei ostotoimeksiantoja , EI tarjouskauppaa – miksi ei?

Tarjouskauppa ja Ostotoimeksianto MIKSI EI?

Välillä asiakkaat kysyvät, miksi valikoimassamme ei ole tarjouskauppa-mallia ja milloin suosittelemme ostotoimeksiantoa. Koitan tässä taustoittaa päätöstämme olla ottamatta tarjouskauppaa valikoimaamme ja niitä erityistapauksia, jolloin teemme ostotoimeksiantoja.

Ostotoimeksianto on, jos tässä saa tämän välittäjien kaikkien tunteman ”inside” tiedon paljastaa, välittäjän keino saada myyntitoimeksiantoja. Kerrotaan myyjälle, ettei tarvitse palvelusta maksaa, kun ostaja on tehnyt ostotoimeksiannon ja sitoutunut palkkion maksamaan. Kun tämä ”varma ostaja” ei sitten asuntoa osta, niin myyntitoimeksiannon kautta päästään hakemaan ostajaa ”tiheällä” kammalla ja näinhän se kokemuksemme mukaan parhaiten löytyy. Parhaan hinnan maksaa aina se, jolle asunto parhaiten sopii. Me jätämme tuon ostotoimeksiannolla markkinoinnin väliin ja teemme vain myyntitoimeksiantoja. Miksi? Koska emme KOSKAAN yli 40 vuoden aikana ole ostotoimeksiannon kautta kauppaa tehneet ja emme halua harhaan johtaa myyjää ja ostajaa.

Yksi selkeä poikkeus on. Suosituimmalla alueilla, kuten Jätkäsaari ja Ruoholahti eivät Hitas asuntojen myyjät maksa palkkiota, koska kaupunki määrää enimmäishinnan. Näistä kohteista asuntoa etsivällä suosittelemme ostotoimeksiannon tekemistä kanssamme. Kaupunki on näissäkin tilanteissa tarkka. Kun olemme ostotoimeksiannon kautta tehnee Ruoholahdessa ja Jätkäsaaressa kauppaa, on kaupunki vaatinut meiltä voimassa olevan ostotoimeksiannon nähtäväkseen. Ja tottahan meillä aina sellainen löytyy.

Miksi sitten emme ole ottaneet tarjouskappamallia vakiona valikoimaamme? Tiimissämme on yli 40 vuoden kokemus asuntokaupasta Helsingissä ja tiedämme osaavamme hinnoitella kantakaupungin asunnot ”oikealle hehtaarille”. Välillä sattuu, että jostakin asunnosta tulee tällä perinteisellä mallillakin kilpailu ja silloin pitää välittäjän olla tarkkana, ettei kukaan ostajaehdokkaista koe tulleensa väärin kohdelluksi.

Kilpailutilanteessa pyydämme ostajia laittamaan suljettuun kuoreen viimeisen ehdotuksensa. Tarjous käsittää paitsi hinnan, myös maksuehdot, vapautumisehdot ja muut kaupan kannalta tärkeät seikat. Myyjä päättää kenelle myy ja joskus asiakas, joka olisi maksanut korkeimman hinnan ei ole se taho, jonka kanssa kauppa solmitaan. Olemme nähneet tapauksia, joissa myyjä on sanonut haluavansa myydä nimenomaan lapsiperheelle tai tapauksia, joissa kuolinpesän osakkaat ovat halunneet lapsuudenkotiinsa ”sivistyneet asukkaat”. Välillä näissä tilanteissa tulee mieleen, mikä alun perin on ollut joissakin yhtiöjärjestyksissä edelleen olevan lunastuspykälän tarkoitus: osakkaat valitsivat naapurinsa.

Olen toiminut aiemmin välittäjänä ketjussa, jossa tarjouskauppa kuului repertuaariin. Mielestäni se sopi hyvin harvoihin kohteisiin. Ehkä jos taloyhtiö myi vanhaa liiketilaa, hevostallia tai pesutupaa asunnoksi, eikä tämän kaltaisten tilojen kaupoista ollut juurikaan tilastotietoa.

Kaksi suurinta syytä tarjouskauppaa vastaan ovat kuitenkin: tyytymätön ostaja ja tyytymätön myyjä.

Vaikka myyjä oli itse ehdottanut tarjouskauppaa, saattoi pettymys olla suuri, kun kukaan ei julkisesti lähtenytkään tekemään tarjouksia, vaikka lähtöhinta oli alle markkinahinnan (ohjeen mukaan noin 25% alle käyvän arvon). Myös ostajat olivat välillä tyytymättömiä. Ne, jotka eivät asuntoa saaneet pettyivät ja se taho, joka voitti kilvan, saattoi kokea tulleensa vedätetyksi. ”Ostokrapulan” hoito on välittäjän työn vaativimpia tehtäviä. Usein ”ostokrapulaa” poteva asiakas on kilpailun huumassa kokenut maksaneensa liikaa (hullut päivät efekti) ja silloin löytyy asunnosta helposti vikoja tai välittäjän toiminnasta puutteita. Asuntokauppa on useille ostajille niin suuri päätös, että paras lopputulos syntyy, kun päätös tehdään vakain tuumin ja harkiten.

Välittäjän aluetuntemus, ammattitaito, kokemus ja koulutus takaavat oikean hintatason ja turvallisen asuntokaupan. Tarjouskauppa tai ostotoimeksianto eivät ole tapoja, joilla katsomme parhaiten voivamme palvella asiakkaitamme, Helsingin kantakaupungin asunnon myyjiä ja ostajia.

Ja loppuun pieni kevennys. Muistutus sekä meille itsellemme että asiakkaillekin: Palvelemme aina parhaamme mukaan, mutta palvelijoita emme ole 😉

Joulu on jo ovella ja uusi asuntovuosi 2020 kynnyksellä

Vuosi 2019 oli välitysalalla jälleen haasteellinen. Katsomme kuitenkin kiitollisena menneeseen vuoteen ja ajattelemme lämmöllä niitä kaikkia asiakkaita, jotka vuoden mittaan uskoivat asuntonsa myynnin hoitoomme. Ilman lukuisia suosituksia ja vanhoja tuttuja asiakkaita, saattaisi tilanteemme olla toinen.

Alalla on käyty menneenkin vuoden aikana välittäjien kesken kovaa pudotuspeliä, joskus varsin kyseenalaisin keinoinkin
Me Anna Toppinen tiimissä vastasimme välitysalan kiristyvään kilpailuun ja teimme vuoden 2019 alussa linjapäätöksen. Keskitymme arvioimaan ja myymään vain kolmion Lauttasaari-Munkkiniemi-Kulosaari kolmion sisällä olevia kohteita. Samalla solmimme yhteistyösopimuksia sellaisten tunnettujen alan huippuosaajien kanssa, jotka auttavat hinnoittelussa ja myynnissä, kun asiakkaamme asunto sijaitsee tuon kolmion ulkopuolella. Haluamme taata ensiluokkaisen palvelun silloinkin, kun emme itse voi auttaa. Myymme asiantuntijapalvelua ja keskitymme niihin alueisiin, joiden asuntokaupan asiantuntijoita olemme.

Vuonna 2019 on käyty vilkasta keskustelua muuttotappiokuntien asuntojen arvon romahduksesta. Helsingissä hinnat ovat jatkaneet nousuaan. Suurinta nousu ollut postinumeroalueelle 00500, johon kuuluvat mm. sellaiset kaupunginosat kuin Sörnäinen, Vallila ja Alppila. Vähiten nousua on hinnoissa ollut mm. Jakomäessä ja Alppi-Kylässä. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat 2019 kolmella ensimmäisellä neljänneksellä viime vuoden vastaavaan aikaan verrattuna pääkaupunkiseudulla 1,5 prosenttia, kun taas muualla Suomessa ne laskivat hieman. Edelliseen neljännekseen verrattuna hinnat laskivat 1,0 prosenttia pääkaupunkiseudulla ja pysyivät lähes ennallaan muualla maassa.

Loppuvuotta kohti kauppamäärät yleensä laskevat. Joulukuussa on paljon pyhiä ja päivänvalon vähäisyys vuoden pimeimpänä kuukautena tuo asuntoesittelyihin omat haasteensa. Joulukuu vertautuu asuntokaupassa heinäkuuhun. Keskikesällä ja joulun aikaan ovat vain tosiostajat liikkeellä.
Tositoimissa ovat joulunaikaan mm.”muuttolinnut” eli ulkosuomalaiset, jotka tekevät joulukuussa kotimaassa käydessään osto- ja myyntipäätöksiä.

Mekin vedämme joulukuussa hieman henkeä ja teemme, jos mahdollista, työtä etänäkin. Anna pitää joulukuussa ”kesäloman” ja Nina sekä Iris viettävät joulunpyhät ja välipäivät etätyössä.

Joulun aikaan on monilla aikaa pohtia asuntoasioitakin. Alkuvuodesta kasvaa asuntojen ja kiinteistönvälityspalvelujenkin kysyntä, kun moni haluaan heti vuoden alussa päivittää asumistarpeensa ja toisaalta saattaa asuntonsa aina niin vilkkaille asuntokaupan kevätmarkkinoille.

Ostamassa tai myymässä: Anna ketterän tiimimme auttaa!

Erinomaisen hyvää joulua ja hienoa asuntovuotta 2020!

Kun kuvaamme asuntoja, kuvaamme tiloja

Keittiö jatkuu viherhuoneeseen - Luotsikatu 7, Katajanokka

Hallissa tilaa ruokapöydälle -Tunnelitie 10, Haaga

Ruokailutila/Kirjasto - Topeliuksenkatu 17, Töölö

Suuressa olohuoneessa tilaa jopa flyygelille. Pihlajatie 4, Meilahti

Asuntojen internetmarkkinoinnissa on monia koulukuntia. Joidenkin toimijoiden mielestä asuntoja kuvatessa tulee pyrkiä samaan kuin sisustuslehdissä. Kuvataan kauniita pyyheliinoja, viinilaseja, maustepurkkeja, kukkakimppuja jne. Me Anna Toppisen tiimissä olemme joutuneet pohtimaan, onko tuo edellämainittu sellainen trendi, johon hyppäämme mukaan, vai ”tyydymmekö” myytäviä asuntoja markkinoidessamme kuvaamaan tiloja.

Olemme päätyneet asuntokuvauksessa tilojen kuvaamiseen ja pyrimme siihen, että asiakkaan on mahdollisimman helppo pohjakuvan ja valokuviemme kautta hahmottaa asunto jo kotisohvalla.

”What you see is what you get” sanovat asiakkaamme usein esittelyssä, kiittävät realistisista kuvista ja ovat voittopuolisesti olleet tyytyväisä linjaamme. Voihan tietenkin olla, että emme lainkaan tavoita asiakkaita, jotka pitävät sisustuskuvista asuntoilmoituksissa. Kauppa meillä käy vilkkaana ja myyntiajat ovat lyhyet. Aluetuntemus ja se, että todellakin toimimme 99% kolmion Lauttasaari-Kulosaari-Munkkiniemi sisällä helpottaa asuntojen myyntihinnan ja -ajan arviointia. Jotkut asuntojen myyjät tuntuvat arvostavan aluetuntemustamme ja kokemustamme nimenomaan Helsingin kantakaupungin asuntojen myyjänä. Ja hyvä niin. Pyrimme myös mahdollisimman vähän stailaamaan asuntoja. Kantakaupungin asunnot ovat usein omistajansa näköiseksi sisustettuja ja niiden toistensa kaltaisiksi stailaaminen ei varmaankaan miellyttäisi asiakkaitamme.

Joudummeko muuttamaan kantaamme ja alammeko kuvaamaan ja lataamaan nettiin kuvia sisutuselementeistä, jotka eivät kuulu kauppaan ja jotka eivät jää asuntoon? Se jää nähtäväksi.

Toistaiseksi kuitenkin: myymme asuntoja Helsingin kantakaupungissa ja kun kuvaamme asuntoja, kuvaamme tiloja…ja kauppa käy!

Yllä on kuvia asunnoista, jotka olemme myyneet ja joita ei ole myyntiä varten stailattu. Kuvissa tulivat hyvin esiin tilat. Siitä saimme kiitosta.

Myykö asunnon trendikäs sisustus taloyhtiön ”kaunista” tasetta paremmin?

Vanha tuttu asiakkaani, joka ei ole pitkään aikaan vaihtanut asuntoa, kysyi vähän aikaa sitten: ”Miksi monet asunnot näyttävät netissä niin toistensa kaltaisilta.?” Kerroin, että on tullut tavaksi stailata asunto myyntiä/kuvausta varten. Olen itsekin ryhtynyt käyttämään ammattilaisia paitsi kuvaamiseen, myös asunnon myyntikuntoon saattamiseen. Onhan se mukava saada asunto näyttämään parhaat puolensa. Ensivaikutelma on tärkeä, kun asuntoilmoituksia vertaillaan. En usko, että vanhat lehtipinot, pesemättömät tiskit pöydillä ja petaamattomat vuoteet saavat asunnon etsijän sydämen sykkimään ja välittäjän puhelimen pirisemään.

Joskus asiat ovat hyvin yksinkertaisia: vaihdetaan sohvan paikkaa ja viedään joutava tavara vinttiin. Ja tietenkin näyttöä varten: siivotaan asunto putipuhtaaksi . X-anoppi tuumasi joskus :”Noita vieras talossa, heti se virheen näkee”. Stailaaja, jota olen asiakkailleni ryhtynyt suosittelemaan, on varsinainen ”noita” loihtiessaan esiin jokaisen kodin parhaat puolet. Vai hyväksi haltijaksiko häntä pitäisi tiimeineen nimittää.

Jos joku väittää, että ammattilaisen ottamat valokuvat ovat ”liian hyviä” (puhun siis todellisista ammattilaisista) niin se on vähän sama kuin joku sanoisi, ettei työpaikkahaastatteluun kannata hiuksia kannata pestä eikä puhtaita vaatteita vaihtaa, kun voi vahingossa näyttää ”liian hyvältä”… 😉 ;). Trendi, johon en ole lähtenyt mukaan on, että asuntoilmoitukseen kuvataan maustepurkkeja, pyyheliinapinoja ja kukka-asetelmia. Em. kuvat kuuluvat mielestäni sisustuslehtien sivuille, ei asuntoilmoituksiin. Kuvaaja, jota käytän, sanoo, että on ok kuvata yksitysikohtia, kunhan ne ovat sellaisia, jotka jäävät asuntoon. Samaa mieltä olen, ainakin toistaiseksi.

Kaunis sisustus myy, mutta asunnonostajan kannattaa myös tarkistaa miten ”kaunis” yhtiön tase ja korjaushistoria ovat. Asunto on miltei kaikille elämän suurimpia yksittäisiä investointeja.
Putkiremontti on peikko, totta kyllä, mutta taloyhtiössä on paljon muitakin remontteja, jotka saattavat keikauttaa asumiskustannukset yllättävästi ja joiden aikataulusta ja kustannuksista on hyvä olla selvillä.

Ennen sitovan tarjouksen tekemistä kannattaa ottaa huomioon muutakin kuin tulevan putkiremontin kustannukset. Miettiä sopii, että osakekauppaahan asuntokauppakin on. Sijoitustaan on hyvä tarkastella yli kauniin ja hyvällä maulla toteutetun sisustuksen.

Oheisessa taulukossa näkyvät ne ihan tärkeimmät remontit ja niiden viitteelliset kustannukset. Asumisviihtyvyyteen eniten vaikuttavat ovat putkiremontti ja julkisivuremontti. Kattoremontin haitta on lähinnä ikkunoiden eteen tuodut telineet.

Kaunis sisustus myy paremmin kuin hyvin hoidettu ja varakas yhtiö. Tämä jaksaa hämmästyttää. Jos yhtiössä on peruskorjauksia lykätty, saattaa asunnon neliöhintaan tulla hyvinkin 2000€ lisää.
Vaikka ostopäätökseen asuntokaupoissa vaikuttavat tunteet, kannattaa pitää pää pikkuisen kylmänä. Välttyy ”ostokrapulalta” ja sen myötä sellaistenkin vikojen etsimiseltä, joita asunnossa ei ole.

Tervetuloa turvallisille asuntokaupoille! Me Anna Toppinen Oy:ssä palvelemme ammattitaidolla, nöyrällä asenteella ja kuinkas muuten: suurella sydämellä!

Nimby-Yiemby

Olin kauan sitten, aikana ennen internetiä, kielikurssilla USA:ssa. Kurssi on käytännönläheinen ja opettajien kanssa kävimme mm. ostoksilla, kahviloissa ja ravintoloissa. Eräs opettaja oli ollut työssä Kolumbiassa Pablo Escobarin juristin englannin yksitysopettajana ja tunnit kuluivat kieliopin pänttäämisen sijaan siinä, kun hän (minun pyynnöstäni ) kertoi, millaista elämä Kolumbiassa oli ja kuinka huumeparoni eleli.

Eräs toinen opettaja laittoi minut yksityistunnilla lukemaan henkilökohtaista palstaa (tämä oli esihistoriallista aikaa ennen Tinderiä) ja pyysi valitsemaan treffikumppanin. Luimme ilmoituksia ja minä valitsin yhden lukuisista ehdokkaista. Opettaja katsoi minua hämmästyneenä ja kysyi ”Etkö Anna huomannut, että valitsemasi mies on juutalainen.” Vastasin ihan totuudenmukaisesti, että vaikka olen matkustanut todella paljon (tämä oli aikana ennen kuin ryhdyin välittäjäksi) en ole vielä tavannut yhtään tylsää juutalaista. Mihin opettaja: ”Minä olen juutalainen”. No tästä ajatustenvaihdosta, näin päättelin, seurasi kutsu opettajan rantahuvilaan, tutustuminen opettajan lapsiin ja aviomieheen. Mies sekoitteli drinkkejä ja lapset tarjoilivat pientä syötävää. Muut opettajat supattivat, että miten se Annan kotiinsa kutsui ja utelivat minulta millainen on se rantahuvila, jossa kukaan heistä ei ollut käynyt.

Huh, kun tuli pitkä tarina ja johdanto siihen, mitä eilen asuntoesittelyssä mietin. Asiakas halusi asunnon uudesta talosta, autopaikan ja parvekkeen. Kysyin, mitä mieltä hän olisi Jätkäsaaresta ja sain vastauksen: ”Eihän sinne voi muuttaa, siellähän on vuokra-asuntoja, maahanmuuttajia ja Hitas-asuntoja.” Johon totesin: ”Minä asun Jätkäsaaressa”. Olisi tietenkin pitänyt jättää sanomatta, mutta välillä, vaikka työroolissa olenkin, en vain malta olla hiljaa…

Tuli myös mieleen NIMBY, lyhenne englanninkielisistä sanoista ”not in my back yard” eli ’ei minun takapihalleni’. Nimby tarkoittaa lähialueille suunniteltujen, epämiellyttäväksi koettujen rakennusprojektien vastustamista. Jollekin NIMBY voi näköjään olla vuokra-asunnot, lähellä asuvat maahanmuuttajat tai Hitas-asunnot.

Itse taidan kyllä olla enemmänkin YIMBY:n (kyllä minun takapihalleni) kannattaja. Viihdyin Ruoholahdessa yli vuosikymmenen ja kun oli aika vaihtaa isompaa asuntoon, suuntasin Jätkäsaareen.

Minusta on hienoa, kun oma asuinalueeni on arkkitehtuuriltaan moderin mielenkiintoinen ja väestöltään monikulttuurinen. Työssäni Helsingin kantakaupungin välittäjänä on kuitenkin hyvä ymmärtää asiakkaiden kaupunkiosauskolliuus, arvot ja ottaa huomioon NIMBYkin. Niin ja ehkä on hyvä pitää suu supussa, kun joku kauhistelee, kuinka kukaan voi viihtyä naapurissani. 😉 😉