Annan blogi

Myykö asunnon trendikäs sisustus taloyhtiön ”kaunista” tasetta paremmin?

Vanha tuttu asiakkaani, joka ei ole pitkään aikaan vaihtanut asuntoa, kysyi vähän aikaa sitten: ”Miksi monet asunnot näyttävät netissä niin toistensa kaltaisilta.?” Kerroin, että on tullut tavaksi stailata asunto myyntiä/kuvausta varten. Olen itsekin ryhtynyt käyttämään ammattilaisia paitsi kuvaamiseen, myös asunnon myyntikuntoon saattamiseen. Onhan se mukava saada asunto näyttämään parhaat puolensa. Ensivaikutelma on tärkeä, kun asuntoilmoituksia vertaillaan. En usko, että vanhat lehtipinot, pesemättömät tiskit pöydillä ja petaamattomat vuoteet saavat asunnon etsijän sydämen sykkimään ja välittäjän puhelimen pirisemään.

Joskus asiat ovat hyvin yksinkertaisia: vaihdetaan sohvan paikkaa ja viedään joutava tavara vinttiin. Ja tietenkin näyttöä varten: siivotaan asunto putipuhtaaksi . X-anoppi tuumasi joskus :”Noita vieras talossa, heti se virheen näkee”. Stailaaja, jota olen asiakkailleni ryhtynyt suosittelemaan, on varsinainen ”noita” loihtiessaan esiin jokaisen kodin parhaat puolet. Vai hyväksi haltijaksiko häntä pitäisi tiimeineen nimittää.

Jos joku väittää, että ammattilaisen ottamat valokuvat ovat ”liian hyviä” (puhun siis todellisista ammattilaisista) niin se on vähän sama kuin joku sanoisi, ettei työpaikkahaastatteluun kannata hiuksia kannata pestä eikä puhtaita vaatteita vaihtaa, kun voi vahingossa näyttää ”liian hyvältä”… 😉 ;). Trendi, johon en ole lähtenyt mukaan on, että asuntoilmoitukseen kuvataan maustepurkkeja, pyyheliinapinoja ja kukka-asetelmia. Em. kuvat kuuluvat mielestäni sisustuslehtien sivuille, ei asuntoilmoituksiin. Kuvaaja, jota käytän, sanoo, että on ok kuvata yksitysikohtia, kunhan ne ovat sellaisia, jotka jäävät asuntoon. Samaa mieltä olen, ainakin toistaiseksi.

Kaunis sisustus myy, mutta asunnonostajan kannattaa myös tarkistaa miten ”kaunis” yhtiön tase ja korjaushistoria ovat. Asunto on miltei kaikille elämän suurimpia yksittäisiä investointeja.
Putkiremontti on peikko, totta kyllä, mutta taloyhtiössä on paljon muitakin remontteja, jotka saattavat keikauttaa asumiskustannukset yllättävästi ja joiden aikataulusta ja kustannuksista on hyvä olla selvillä.

Ennen sitovan tarjouksen tekemistä kannattaa ottaa huomioon muutakin kuin tulevan putkiremontin kustannukset. Miettiä sopii, että osakekauppaahan asuntokauppakin on. Sijoitustaan on hyvä tarkastella yli kauniin ja hyvällä maulla toteutetun sisustuksen.

Oheisessa taulukossa näkyvät ne ihan tärkeimmät remontit ja niiden viitteelliset kustannukset. Asumisviihtyvyyteen eniten vaikuttavat ovat putkiremontti ja julkisivuremontti. Kattoremontin haitta on lähinnä ikkunoiden eteen tuodut telineet.

Kaunis sisustus myy paremmin kuin hyvin hoidettu ja varakas yhtiö. Tämä jaksaa hämmästyttää. Jos yhtiössä on peruskorjauksia lykätty, saattaa asunnon neliöhintaan tulla hyvinkin 2000€ lisää.
Vaikka ostopäätökseen asuntokaupoissa vaikuttavat tunteet, kannattaa pitää pää pikkuisen kylmänä. Välttyy ”ostokrapulalta” ja sen myötä sellaistenkin vikojen etsimiseltä, joita asunnossa ei ole.

Tervetuloa turvallisille asuntokaupoille! Me Anna Toppinen Oy:ssä palvelemme ammattitaidolla, nöyrällä asenteella ja kuinkas muuten: suurella sydämellä!

Nimby-Yiemby

Olin kauan sitten, aikana ennen internetiä, kielikurssilla USA:ssa. Kurssi on käytännönläheinen ja opettajien kanssa kävimme mm. ostoksilla, kahviloissa ja ravintoloissa. Eräs opettaja oli ollut työssä Kolumbiassa Pablo Escobarin juristin englannin yksitysopettajana ja tunnit kuluivat kieliopin pänttäämisen sijaan siinä, kun hän (minun pyynnöstäni ) kertoi, millaista elämä Kolumbiassa oli ja kuinka huumeparoni eleli.

Eräs toinen opettaja laittoi minut yksityistunnilla lukemaan henkilökohtaista palstaa (tämä oli esihistoriallista aikaa ennen Tinderiä) ja pyysi valitsemaan treffikumppanin. Luimme ilmoituksia ja minä valitsin yhden lukuisista ehdokkaista. Opettaja katsoi minua hämmästyneenä ja kysyi ”Etkö Anna huomannut, että valitsemasi mies on juutalainen.” Vastasin ihan totuudenmukaisesti, että vaikka olen matkustanut todella paljon (tämä oli aikana ennen kuin ryhdyin välittäjäksi) en ole vielä tavannut yhtään tylsää juutalaista. Mihin opettaja: ”Minä olen juutalainen”. No tästä ajatustenvaihdosta, näin päättelin, seurasi kutsu opettajan rantahuvilaan, tutustuminen opettajan lapsiin ja aviomieheen. Mies sekoitteli drinkkejä ja lapset tarjoilivat pientä syötävää. Muut opettajat supattivat, että miten se Annan kotiinsa kutsui ja utelivat minulta millainen on se rantahuvila, jossa kukaan heistä ei ollut käynyt.

Huh, kun tuli pitkä tarina ja johdanto siihen, mitä eilen asuntoesittelyssä mietin. Asiakas halusi asunnon uudesta talosta, autopaikan ja parvekkeen. Kysyin, mitä mieltä hän olisi Jätkäsaaresta ja sain vastauksen: ”Eihän sinne voi muuttaa, siellähän on vuokra-asuntoja, maahanmuuttajia ja Hitas-asuntoja.” Johon totesin: ”Minä asun Jätkäsaaressa”. Olisi tietenkin pitänyt jättää sanomatta, mutta välillä, vaikka työroolissa olenkin, en vain malta olla hiljaa…

Tuli myös mieleen NIMBY, lyhenne englanninkielisistä sanoista ”not in my back yard” eli ’ei minun takapihalleni’. Nimby tarkoittaa lähialueille suunniteltujen, epämiellyttäväksi koettujen rakennusprojektien vastustamista. Jollekin NIMBY voi näköjään olla vuokra-asunnot, lähellä asuvat maahanmuuttajat tai Hitas-asunnot.

Itse taidan kyllä olla enemmänkin YIMBY:n (kyllä minun takapihalleni) kannattaja. Viihdyin Ruoholahdessa yli vuosikymmenen ja kun oli aika vaihtaa isompaa asuntoon, suuntasin Jätkäsaareen.

Minusta on hienoa, kun oma asuinalueeni on arkkitehtuuriltaan moderin mielenkiintoinen ja väestöltään monikulttuurinen. Työssäni Helsingin kantakaupungin välittäjänä on kuitenkin hyvä ymmärtää asiakkaiden kaupunkiosauskolliuus, arvot ja ottaa huomioon NIMBYkin. Niin ja ehkä on hyvä pitää suu supussa, kun joku kauhistelee, kuinka kukaan voi viihtyä naapurissani. 😉 😉

Kun omenaa verrataan appelsiiniin…ja lisätään taikaliite DIGI…

Maailma muuttuu ja sen myötä kiinteistönvälitysalakin. Yksi asia on varmaa: asuntoa ei voi ostaa netissä, niin kuin voi ostaa junalipun, lentolipun ja varata hotellinkin.
Hyvä renki, mutta huono isäntä, sitä ovat netti, tilastot ja muut verkon tarjoamat palvelut, kun tehdään monen asiakkaan koko elämän suurinta yksittäistä ostosta.  Samaa koskee myös  kiinteistönvälityspalvelun ostoa.

Pieni osa asunnoista ostetaan ja suuri osa myydään. Ei ole yhdentekevää, kuka asunnon oven potentiaaliselle ostajalle avaa ja esittelyn hoitaa. Asunto jos mikä on ostos, jossa tunteet jylläävät, eikä se ole ihme. Asunto edustaa monille suurinta yksittäistä varallisuuserää ja vielä kun hankitaan omaa kotia, niin tokihan se on saa tuntuakin.

Asuntokaupassa moni asia kulminoituu myyjän persoonaan ja siksi useimmat asunnon omistajat uskovat asuntonsa myynnin ja esittelyjen hoitamisen ammattilaisen käsiin. Niin tein itsekin, kun myin kesäasuntoni. Ohjeeni välittäjälleni oli: ”En sitten halua tavata ostajaa ennen kuin kaupantekotilaisuudessa.” Näin toimittiin, välittäjä toimi niin kuin vain ammattilainen voi, kaupat syntyivät ja maksoin mielelläni palkkion hyvästä palvelusta ja erinomaisesta lopputuloksesta. Olisin toki osannut avata oven ja hoitaa esittelynkin kauppakirjojen laatimisesta puhumattakaan, mutta kun kysymyksessä oli oma rakas kesäpaikka, johon liittyi paljon tunteita, en todellakaan olisi itse ollut paras taho asiaa hoitamaan. Eräs tuntemani huippuvälittäjä kertoi, ettei hänkään olisi osannut pyytää asunnostaan oikeaa hintaa esittelyn hoitamisesta puhumattakaan, kun se oli oma koti. Hänkin uskoi myynnin toisen ammattilaisen käsiin ja tulos oli siinäkin tapauksessa erinomainen.

Pienellä kauhulla luen ja seuraan markkinointia, jonka viesti on, että ”asuntojen hinnat löytyvät netistä ja että omistaja on paras taho esittelemään asuntoaan”. Taitavat asialla sellaiset markkinamiehet, jotka eivät ihan ymmärrä mistä kiinteistönvälityksessä, asuntojen esittelyssä ja varsinkin hinnoittelussa ihan oikeasti on kysymys. Taikasana DIGI tuntuu avaavan tietämättömien sijoittajienkin kukkaronnnyörit ja olemmehan me veronmaksajatkin olleet tätä trendiä kustantamassa – Tekes myöntää auliisti varoja em. toimintaan. Kun hinta napataan tilastosta, voi myyjä menettää kymmeniä, joskus satojatuhansia euroja. Helsingin kantakaupunki on esimerkiksi sellainen alue, jossa samassa yhtiössä voi hinta vaihdella 2000-4000€/m2 siitä riippuen missä kohtaa rakennusta asunto sijaitsee. Minulla on omakohtaisia kokemuksia siitä, kuinka hinta on haettu tilastosta/netistä ja asiakas olisi menettänyt todella suuria summia, ellei joku (vaimo, tuttava, alakerran naapuri, vanha asiakkaani) olisi ”pakottanut” omistajaa pyytämään toista mielipidettä, mitä asunnon hinnoitteluun tulee.  Kuluttajaa saattaa hämmentää kun ”omenaa verrataan appelsiiniin”. Puhutaan välityspalvelusta ja välityspalkkiosta, vaikka kysymys on jostain ihan muusta. Taikasanalla DIGI-sitä tai DIGI-tätä sumutetaan kuluttajaakin tehokkaasti. Esittelyjen hoitaminen, neuvottelu ostajan ja myyjän välillä sekä hinnoittelu ovat välittäjän työn ydintä ja siihen työhön kannattaa ammattilainen palkata.  Aina on ollut omistajia, jotka haluavat itse hoitaa asuntonsa myynnin.  Ei ole kummoinen ”homma” kuvauttaa  asuntoa, laittaa ilmoitus nettiin ja hoitaa esittelyt. Kauppakirjojen laadintaan taas löytyy edullisesti apua – se kun on puhdasta tekniikkaa. Yritysten, jotka hoitavat kaupan teknisen puolen ei pitäisi puhua välityspalvelusta – se, jos mikä johtaa kuluttajaa harhaan.

Vaativimmat ja aikaa vievimmät toimet ovat välitystyössä ne, jotka vaativat ”jalkautumista”. Hinnoittelu, (aina asiakkaan luona) esittelyt (varsin merkillisinä aikoinakin joskus) tarjousneuvottelut (kasvokkain sekä ostajan että myyjän kanssa), kaupankäynnin järjestäminen (menemme aina fyysisesti paikalle ja luvalla sanoen – tästä saamme viikoittain hyvää palautetta ja kiitosta).

Jos en hinnoittelisi asuntoja (paikan päällä), neuvottelisi (face to face) hoitaisi asuntoesittelyjä ja olisi ihan fyysisesti mukana kaupanteossa, en tohtisi puhua välityspalkkiosta ja välityspalvelusta, vaan korkeitaan konsultaatiosta.
Asunto-osakkeen kauppa ei vertaudu muuhun osakekauppaan (vaikka näin yritetään joskus väittää).
Asunto-osakeyhtiön osakkeiden arvo riippuu siitä, millaisen huoneiston hallintaan osakkeet oikeuttavat.
Saman yhtiön osakkeiden arvo voi siis vaihdella todella paljon riippuen esimerkiksi siitä, missä kohtaa taloa asunto, jonka hallintaan oikeuttavia osakkeita kaupataan sijaitsee.

Surullista on ollut pankeissa kuulla, kuinka asiakkaat, joille on myyty välityspalvelua, on kaupanteossa jätetty keskenään asiaa hoitamaan. Pankki on saanut hoitaa ne tehtävät, jotka kiinteistönvälittäjä hoitaa siloin kun kysymyksessä on KIINTEISTÖNVÄLITYS siinä merkityksessä kuin minä sen ymmärrän.

Vaikka teknologian kehitys on ollut huima ja sen apu kiinteistönvälitysalallakin on kiistaton, uskon, että henkilökohtainen palvelu, ammattitaito, aluetuntemus, sitkeys ja ahkeruus ovat edelleen  välittäjän tärkeimmät ominaisuudet. Kun jokainen itseään ja asiakkaitaan kunnioittava toimija ottaa helposti käyttöönsä modernin teknologian, tapahtuu valinta välittäjien persoonallisten ominaisuuksien perusteella. Välittäjän kokemuksella ja aluetuntemuksella tulee olemaan tulevaisuudessa entistä suurempi merkitys. Em. kaksi asiaa ovat asunnon hinnoittelussa myyjän kannalta ensiarvoisen tärkeitä, eikä niitä voi mikään teknologia korvata.

Aikaa ja teknologian kehitystä tulee seurata ja ainakin minut se pitää virkeänä. Asunto-osakkeen kaupat voidaan jo nyt hoitaa täysin digitaalisesti – esimerkiksi kiinteistönvälittäjän toimistolla, kahvilassa tai vaikkapa uuden kodin pöydän ääressä. Tämä on kuitenkin se asuntokaupan ”grande finale” ja sellaisena erittäin tervetullut. Ennen kuin tähän päästään on tehtävä hinnoittelu, esittelyt ja neuvottelut – näihin tarvitavaan vielä asuntokaupan, muun kuin teknisen puolen, hallitsevaa osaajaa. Joskus se on omistaja itse, mutta toki useimminen kiinteistönvälittäjä.

Toivotan kaikille turvallisia asuntokauppoja ja kun oman asuntoni myynti tulee ajankohtaiseksi, palkkaan jälleen jonkun alan huipuista asiaa hoitamaan. Älä anna liitteen DIGI sokaista. Kysele ja kyseenalaista, olitpa sitten ostamassa tai myymässä asunto-osakeyhtiön osakkeita!

Jos jokin näyttää asuntoilmoituksessa liian hyvältä ollakseen totta…

Meillä kolmella Nina, Anna ja Iris, on yhteensä vuosikymmenten kokemus asuntokaupasta. Kysy ja kyseenalaista - se on viisautta, kun kysymyksessä on kenties koko elämäsi suurin sijoitus. Me olemme täällä Sinua varten!

Kesällä kävi asuntokauppa vilkkaana ja esimerkiksi heinäkuussa 2018 tehtiin enemmän kauppoja kuin vastaavana aikana viime vuonna. Pääkaupunkiseudulla nousua vuoden takaisiin vanhojen asuntojen kauppamääriin oli heinäkuussa 16,8 prosenttia. Helsingissä kasvua oli 13,0 prosenttia, Espoossa 19,1 prosenttia ja Vantaalla 23,1 prosenttia.
Alkusyksystä on syytä olettaa kaupan vilkastuvan entisestään, kunnes se taas joulua kohti hiljenee.
Uudisrakentaminen on vilkastunut ja sen myötä tietenkin uudisasuntojen kauppa on sekin kiihkeää. Jos olet hankkimassa uudiskohdetta, on syytä kiinnittää huomiota muutamiin seikkoihin.

VALINNAINEN VUOKRATONTTI JA SUURI YHTIÖLAINA

Noin kymmenen vuotta sitten tuli vuokratontteihin uusi mahdollisuus, valinnainen vuokratontti. Samalla alkoi yleistyä yksityinen vuokratonttijärjestelmä. Näissä tapauksissa taloyhtiö tekee vuokrasopimuksen tontin omistavan yksityisen rahaston tai muun yhtiön kanssa.

Taloyhtiön osakkeiden ostaja saa itse päättää, maksaako huoneistokohtaisesti tonttiosuudestaan tontin vuokravastiketta vai lunastaako tonttiosuuden taloyhtiölle ja pienentää vastaavasti vastikettaan.

Uusi järjestämä on tuonut asunnon ostajille ja osakkaille mukanaan lisää valinnanmahdollisuuksia, mutta myös hämmentää asunnon ostoa harkitsevia. Osa asunnonostajista haluaa lunastaa tonttiosuuden asuntokaupan yhteydessä, osa ehkä vähän myöhemmin, kun taas osa päättää olla käyttämättä lunastusoikeuttaan.
Jos lunastusoikeuttaan ei käytä, mahdollisuus siihen siirtyy kaupan mukana seuraaville omistajille.

Kun osakas maksaa osuutensa tontin määräosan lunastushinnasta, hän vapautuu tontin vuokravastikkeesta. Muut kustannukset, kuten kiinteistövero, katetaan hoitovastikkeella.
Valinnanvapaus on ostajalla. Rakentajan ja välittäjän tulisi kuitenkin tehdä ostajalle tiettäväksi, mihin uuden kodin ostaja on sitoutunut. Ostajan on esimerkiksi hyvä muistaa, että tontin vuokravastike ei pienennä lunastushintaa, toisin kuin esimerkiksi rahoitusvastikkeen maksaminen pienentää yhtiölainaosuutta.

Jos siis osakas päättää maksaa tontinvuokravastiketta vaikkapa kolme vuotta ja lunastaa tonttiosuutensa vasta sitten, lunastushinta on kolmen vuoden päästä edelleen sama, ellei jopa suurempi, kun lunastushintaa on indeksillä tarkistettu.

Lunastusehtoja on erilaisia kohteista riippuen. Tonttiosuuden voi lunastaa esimerkiksi kerran vuodessa tai uudiskohteissa yleensä myös kohteen valmistumisen yhteydessä.
Tämä valinnainen vuokratontti aiheuttaa hämmennystä myös silloin, kun myynnissä on käytetty asunto yhtiössä, jossa on tällainen valinnainen vuokratontti. Ikävää todeta, etteivät ihan kaikki tunne tätä melko uutta järjestelmää ja asiakkaan asunto saatetaan hinnoitella ”miten sattuu”.

Kerran kun tätä asiakkaalle taivastelin, niin asunnon myyntiä harkitseva omistaja totesi, että asunnon hänelle myynyt välittäjä oli mukava nuori mies.
Toisella kertaa asiakas antoi palautetta rakentajan markkinoinnista. Ostajalle ei ollut tarpeeksi selkeästi kerrottu, mihin hän oli sitoutumassa. Kävi sitten niin, että eläkkeellä oleva rouva ei selvinnyt vastikkeista ja joutui myymään asuntonsa.

Uudiskohteiden markkinointia voitaisiin mielestäni terävöittää. Tässä alla esimerkki uudiskohteen myynti-ilmoituksesta. Ilmoitus voi helposti johtaa harhaan.
Helsingin Pasilassa sijaitsevan 44,5 neliön uudiskohdekaksion myyntihinta on markkinointi-ilmoituksen mukaan 53 118 euroa. Asunnon velaton hinta on 228 960 euroa. Se tarkoittaa, että taloyhtiölainan osuus asunnon hinnasta on liki 80 prosenttia.
Markkinointi-ilmoitus kertoo, että asunnon neliöhinta on 5 145 euroa.
Kun ilmoitusta syynää tarkemmin, käy ilmi, että tontti on hinnoiteltu erikseen. Huoneiston osalta tontin lunastushinta on 77 697 euroa. Tontti mukaan luettuna asunnon kokonaishinta nousee 306 657 euroon ja neliöhinta onkin 6 891,57 euroa.

Ostajalle ja myyjälle neuvo: Ei ole tyhmää kysyä ja kyseenalaistaa! Jos jokin näyttää liian hyvältä ollakseen totta, ei se asuntokaupoissakaan ole totta.

”10 käskyä” – eli kuinka myyjänä saat asuntosi myynnistä parhaan taloudellisen lopputuloksen

Kuinka Sinä asunnonmyyjänä saat asuntosi kaupasta itsellesi parhaan taloudellisen lopputuloksen?

Et ainakaan jos (asunnon myyntiä harkitsevan ”10 käskyä”)

1) valitset halvimman välittäjän
2) myyt itse
3) esittelet itse asuntoasi
4) valitset välittäjän, jolla EI ole juuri sinun asuinalueesi asiantuntemusta
5) et vaadi välittäjältä näyttöä myydyistä kohteista juuri sinun talossasi/asuinalueellasi
6) et kysy välittäjän koulutuksesta (koulutus kertoo kiinnostuksesta ja sitoutumisesta alaan)
7) et kutsu paikalle useampaa väittäjää, vertaa palveluja ja vaadi välittäjältä perusteluja hinnoittelun pohjaksi
8) et kysy: MITÄ MINULLE JÄÄ KÄTEEN KULUJEN JÄLKEEN, vaan katsot vain palkkioprosentteja
9) et luota suosittelijoihin, vaan uskot, että osaat itse parhaiten valita sen välittäjän, jonka kautta saat parhaan hinnan
10) jos myyt asuntoa Helsingin kantakaupungissa ET kysäise Annan ketterältä tiimiltä, kuinka se ”homman hoitaisi”.