Anna Toppinen Facebookissa Anna Toppinen Instagramissa Anna Toppinen Twitterissä
”Intoilua” arjesta ja asuntomarkkinasta
– blogini, ole hyvä!

Jos jokin näyttää asuntoilmoituksessa liian hyvältä ollakseen totta…

Meillä kolmella Nina, Anna ja Iris, on yhteensä vuosikymmenten kokemus asuntokaupasta. Kysy ja kyseenalaista - se on viisautta, kun kysymyksessä on kenties koko elämäsi suurin sijoitus. Me olemme täällä Sinua varten!

Kesällä kävi asuntokauppa vilkkaana ja esimerkiksi heinäkuussa 2018 tehtiin enemmän kauppoja kuin vastaavana aikana viime vuonna. Pääkaupunkiseudulla nousua vuoden takaisiin vanhojen asuntojen kauppamääriin oli heinäkuussa 16,8 prosenttia. Helsingissä kasvua oli 13,0 prosenttia, Espoossa 19,1 prosenttia ja Vantaalla 23,1 prosenttia.
Alkusyksystä on syytä olettaa kaupan vilkastuvan entisestään, kunnes se taas joulua kohti hiljenee.
Uudisrakentaminen on vilkastunut ja sen myötä tietenkin uudisasuntojen kauppa on sekin kiihkeää. Jos olet hankkimassa uudiskohdetta, on syytä kiinnittää huomiota muutamiin seikkoihin.

VALINNAINEN VUOKRATONTTI JA SUURI YHTIÖLAINA

Noin kymmenen vuotta sitten tuli vuokratontteihin uusi mahdollisuus, valinnainen vuokratontti. Samalla alkoi yleistyä yksityinen vuokratonttijärjestelmä. Näissä tapauksissa taloyhtiö tekee vuokrasopimuksen tontin omistavan yksityisen rahaston tai muun yhtiön kanssa.

Taloyhtiön osakkeiden ostaja saa itse päättää, maksaako huoneistokohtaisesti tonttiosuudestaan tontin vuokravastiketta vai lunastaako tonttiosuuden taloyhtiölle ja pienentää vastaavasti vastikettaan.

Uusi järjestämä on tuonut asunnon ostajille ja osakkaille mukanaan lisää valinnanmahdollisuuksia, mutta myös hämmentää asunnon ostoa harkitsevia. Osa asunnonostajista haluaa lunastaa tonttiosuuden asuntokaupan yhteydessä, osa ehkä vähän myöhemmin, kun taas osa päättää olla käyttämättä lunastusoikeuttaan.
Jos lunastusoikeuttaan ei käytä, mahdollisuus siihen siirtyy kaupan mukana seuraaville omistajille.

Kun osakas maksaa osuutensa tontin määräosan lunastushinnasta, hän vapautuu tontin vuokravastikkeesta. Muut kustannukset, kuten kiinteistövero, katetaan hoitovastikkeella.
Valinnanvapaus on ostajalla. Rakentajan ja välittäjän tulisi kuitenkin tehdä ostajalle tiettäväksi, mihin uuden kodin ostaja on sitoutunut. Ostajan on esimerkiksi hyvä muistaa, että tontin vuokravastike ei pienennä lunastushintaa, toisin kuin esimerkiksi rahoitusvastikkeen maksaminen pienentää yhtiölainaosuutta.

Jos siis osakas päättää maksaa tontinvuokravastiketta vaikkapa kolme vuotta ja lunastaa tonttiosuutensa vasta sitten, lunastushinta on kolmen vuoden päästä edelleen sama, ellei jopa suurempi, kun lunastushintaa on indeksillä tarkistettu.

Lunastusehtoja on erilaisia kohteista riippuen. Tonttiosuuden voi lunastaa esimerkiksi kerran vuodessa tai uudiskohteissa yleensä myös kohteen valmistumisen yhteydessä.
Tämä valinnainen vuokratontti aiheuttaa hämmennystä myös silloin, kun myynnissä on käytetty asunto yhtiössä, jossa on tällainen valinnainen vuokratontti. Ikävää todeta, etteivät ihan kaikki tunne tätä melko uutta järjestelmää ja asiakkaan asunto saatetaan hinnoitella ”miten sattuu”.

Kerran kun tätä asiakkaalle taivastelin, niin asunnon myyntiä harkitseva omistaja totesi, että asunnon hänelle myynyt välittäjä oli mukava nuori mies.
Toisella kertaa asiakas antoi palautetta rakentajan markkinoinnista. Ostajalle ei ollut tarpeeksi selkeästi kerrottu, mihin hän oli sitoutumassa. Kävi sitten niin, että eläkkeellä oleva rouva ei selvinnyt vastikkeista ja joutui myymään asuntonsa.

Uudiskohteiden markkinointia voitaisiin mielestäni terävöittää. Tässä alla esimerkki uudiskohteen myynti-ilmoituksesta. Ilmoitus voi helposti johtaa harhaan.
Helsingin Pasilassa sijaitsevan 44,5 neliön uudiskohdekaksion myyntihinta on markkinointi-ilmoituksen mukaan 53 118 euroa. Asunnon velaton hinta on 228 960 euroa. Se tarkoittaa, että taloyhtiölainan osuus asunnon hinnasta on liki 80 prosenttia.
Markkinointi-ilmoitus kertoo, että asunnon neliöhinta on 5 145 euroa.
Kun ilmoitusta syynää tarkemmin, käy ilmi, että tontti on hinnoiteltu erikseen. Huoneiston osalta tontin lunastushinta on 77 697 euroa. Tontti mukaan luettuna asunnon kokonaishinta nousee 306 657 euroon ja neliöhinta onkin 6 891,57 euroa.

Ostajalle ja myyjälle neuvo: Ei ole tyhmää kysyä ja kyseenalaistaa! Jos jokin näyttää liian hyvältä ollakseen totta, ei se asuntokaupoissakaan ole totta.